上海二手房量价齐跌,千万元“老破小”成降价主力-新房-房源-二手房市场-次新房-购房者_网易订阅

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上海二手房量价齐跌,千万元“老破小”成降价主力|新房|房源|二手房市场|次新房|购房者_网易订阅
上海,千万元级“老破小”成降价主力。徐凡淋/摄徐凡淋/发自上海上海二手房连续3个月成交量呈降温态势,挂牌量剧增,总价1000万~1700万元“老破小”与“老大旧”成降价主力房源。11月8日,在市场走访中多名房产中介机构经理向记者表示:“跟进房源时明显感觉上海二手房挂牌量比往年多了很多,因‘打新热’兴起,‘卖旧买新’群体或公司急需资金周转的业主,出售房源占比高达80%”。据上海链家研究院监控数据,10月份上海市共成交二手房1.6万套,环比下降11%,同比增长25%;成交金额539亿元,环比下降11%,同比增长33%;套均总价327万元/套,环比下降1%,同比增长6%;成交均价39567元/平方米,环比持平,同比增长4%。记者根据多个机构数据整理发现,上海二手房成交量自7月达成交小高峰1.97万套后,8月以来已连续3个月回落,其中8月成交量1.95万套,9月成交量1.81万套,10月成交量1.6万套,呈逐月下降走势。上海中原地产市场分析师卢文曦表示,“老破小”与“老大旧”成降价主力,“老破小”价格普遍降幅5%~8%,部分品质差的降幅达10%,总价1000万~2000万元价位的房源出售较难,尤其20多年楼龄的“老大旧”房源降幅扩大,只有高品质次新房小区价格松动较小。“二手房成交量低很重要的原因是新房供应量加大,与二手房形成直接竞争。当新房入围分越来越低,二手房失去了竞争力,成交量减少,价格下滑已经势不可挡”。对于上海第四季度二手房市场,卢文曦认为未来一段时间市场可能出现两极分化情况,品质相对好的房源抗跌,郊区品质差的“老破小”跌幅较大,短期内逆转的可能性不大。“打新热”直接抑制二手房市场不断加速供应的新房市场直接分流二手房购房需求。“几百万元的房子不降价几十万元根本卖不动。”上海虹口区一房产机构中介对记者直言,上海新房上市节奏和步伐之快让人应接不暇,每个月都有上万套新房上市,‘打新热’的兴起直接抑制了二手房市场。今年上海共推出6批次新建商品房,记者初步统计共供应69844套房新房,6月开始陆续推出5批次房源,每批次上万套,已有超5万套房源入市,市区新盘与远郊盘布局合理,涵盖上海各大区域。新房市场较快的供应节奏和频次,加上认筹入围分不断降低,部分近郊和远郊楼盘已不用积分,这直接分流了购房需求,部分原本打算买二手房的购房者转向新房市场。“现在很多房东抛售老房子,要么急于套现,要么急着去市区‘打新’。”上海虹口区一房产机构中介经理表示,很多高积分的房东觉得房子老了、面积小了,下决心置换,导致挂牌量增多。在“打新热”背后,部分区域二手房单价、首付比例高也是大多数人选择买新房的原因之一。链家地产上海虹口区一门店经理告诉记者,去年开始二手房贷款执行“三价就低”政策后,购买二手房对首付资金的要求明显提高,由于贷款评估价普遍比合同价低,能贷款的额度减少,首套购房者要准备50%~60%购房款,二套购房者要准备80%~90%购房款,购买新房则不需要这么高的比例。以合同价500万元二手房为例,“三价就低”后银行评估价为65%~70%,约350万元,按最低评估价350万元申请贷款,可贷额度约120万元,实际首付比例约380万元,为合同价500万元的76%,即便二手房放款提速后,不论刚需或刚改都会分流大量购房客转向新房市场。“房东心态是有人要就卖。”上述链家门店店长表示,目前二手房现状是供大于求,从9月份开始上海市场二手房源挂牌量就增加了不少,但是买房客并没有明显增加,部分区域挂牌价格虚高的二手房溢价空间加大,虚高房源普遍降幅在5%~10%,有些急售房源降幅在10%以上。千万元二手房成降价主力“老破小”和千万元级老房成降价主力。以上海闵行区梅陇板块高兴花园为例,由于附近闵行实验景城校区、莘松中学等较强的教育资源,楼市高峰时该小区售价达9万元/平方米。现在,太平洋房产一名房产经理表示,高兴花园由于户型小、楼龄老旧,在附近小区中降幅最大,目前成交价在6.5万元/平方米,降幅2万~3万元/平方米。同属梅陇板块2007年左右的次新房小区春城、景城、万科假日花园,价格普遍下降1万多元/平方米,实际成交价为7万元/平方米,高峰期则同样超9万元/平方米。对于市场的“打新热”,万冠豪宅房产何经理告诉记者,“我好几个客户去买闵行颛桥的新房紫薇花园了,那里离地铁站近,60分以上积分就可以”。二手房降价潮正从中环蔓延到中心城区,以上海市中心城区虹口为例,长期在虹口从事房产交易的国堃房产门店范店长告诉记者,市中心“老破小”的下滑幅度相对较小,300万~400万元老旧“一房一厅”房、“两房一厅”房,面积在40~50平方米的楼梯房或电梯一房,这种房源很受刚需欢迎,买的人较多,下滑幅度不大。另外,1000多万元的二手刚需改善住房降幅较大。以上海市虹口区鲁迅公园附近一套145平方米次新房为例,带车位总价1080万元,单价7.4万元/平方米,低于市场价200万元。上述经理表示,该小区此前成交房源均在8.3万元/平方米以上,平均成交均价9万元/平方米,目前降幅较大。“疫情后上海的房价一直处于稳定状态,上浮不多,现在又跌回上浮前的价格了”。上述经理表示,6~7月能卖1500万元房子现在是1400万元,普遍降幅50万~100万元。对于千万级房源降价且出售难,上海中原地产市场分析师卢文曦认为,购买千万元房子的购房者普遍对房屋品质要求较高、地段好,楼龄20年左右的“老大旧”房源,很难同时满足地段和面积要求。目前市场总价超1300万元的新房选择较多,总价超1500万元的新房选择空间更大,买家放弃二手房去买新房的可能较大,导致这类房源出售难。同策研究院资深分析师肖云祥表示,预计四季度上海市二手房市场会有一小波走高趋势,但同比不及往年;今年上海土地供应量较大,未来1年新房供应仍会较大,二手房市场或将继续承压。

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